Como casi todo el mundo conoce, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal, de carácter periódico, real y obligatorio en todos los Ayuntamientos, que grava el valor de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos.

¿Cuándo se devenga y cuándo se paga el Impuesto?

El impuesto se devenga el 1 de enero de cada año, siendo sujeto pasivo del impuesto quien ostente la titularidad del bien en ese momento.

El periodo de pago será el establecido por cada ayuntamiento. En Madrid, con carácter general el periodo voluntario de pago abarca desde el 1 de octubre hasta el 30 de noviembre.

¿Quién tiene que pagar el IBI si se vende el inmueble durante el año?

Esta es una pregunta recurrente cuando se va a comprar o vender un inmueble, ¿puede prorratearse el IBI por el tiempo que cada uno -comprador y vendedor- haya sido propietario del inmueble?

La normativa reguladora de este impuesto señala que el sujeto pasivo será quien ostente la titularidad del bien el primer día del periodo impositivo, es decir quien sea el propietario el día 1 de enero. Por tanto, al no contemplarse la posibilidad de prorratearlo, le corresponderá a él pagar el impuesto del año en cuestión. Y ello con independencia de que el inmueble se venda en enero, junio o en cualquier otro mes.

Ahora bien, suele ser bastante común que comprador y vendedor acuerden una forma de pago diferente en función, por ejemplo, de los meses que el inmueble ha pertenecido a cada uno. Ahora bien, hay que tener en cuenta que en estos casos se trata de un acuerdo entre comprador y vendedor y que conviene dejarlo expresamente reflejado en la escritura, pero que dicho acuerdo no surte efectos ante la Administración Tributaria local.

Es decir, el obligado al pago frente a la Administración seguirá siendo quien ostentaba la titularidad el 1 de enero.

¿Puede la Administración reclamar las deudas de IBI pendientes al comprador?

Si. La Ley de Haciendas locales regula expresamente que, ante una transmisión del derecho de propiedad de un inmueble por compraventa, en el caso de que existan deudas del IBI pendientes en el momento de la transmisión, estas podrán ser exigidas al adquiriente del bien inmueble, en régimen de responsabilidad subsidiaria.

Es decir, el comprador es responsable subsidiario. Ello implica que, para que pueda exigírsele la deuda, el deudor principal (anterior propietario) tiene que ser declarado fallido tras intentos infructuoso de cobro de la deuda al anterior propietario y debe haberse declarado la responsabilidad.

Beneficios fiscales en el IBI, ¿qué ocurre cuando se vende la vivienda?

Existen determinados beneficios fiscales cuya aplicación puede rebajar la cuota del impuesto. Su regulación depende de cada Ayuntamiento.

En Madrid, por ejemplo, junto a las exenciones y supuestos de no sujeción se regulan determinadas bonificaciones, como la Bonificación a viviendas de protección oficial y equiparables (50%), Bonificación a empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria (90%), Bonificación por la instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar (50%), o la Bonificación por familia numerosa (10%), entre otras. También existen bonificaciones asociadas a la forma de pago, por ejemplo, se aplica una bonificación del 3,25% si se domicilia con el sistema especial de pago y del 5% si se domicilia con el sistema especial de pago.

La aplicación de estas bonificaciones suele tener carácter rogado, es decir, el contribuyente debe solicitar su aplicación al Ayuntamiento correspondiente y deben cumplirse los requisitos que cada bonificación requiere.

Cabe preguntarse qué sucede con las bonificaciones de vigencia determinada cuando el inmueble se vende a mitad de año.

Esta cuestión ha sido resuelta, recientemente, por la Dirección General de Tributos en la consulta V0794-25, de 8 de mayo de 2025. Se trata de un contribuyente cuyo beneficio fiscal finaliza a mitad del ejercicio y se cuestiona si podría el Ayuntamiento enviar una liquidación por la otra mitad del año en la que no se ha gozado del beneficio fiscal.

Pues bien, en estos casos, entiende la DGT que:

  • Si en el momento del devengo se cumplen los requisitos para la aplicación de la bonificación, la finalización del beneficio fiscal en una fecha concreta durante el ejercicio no afectará a la cuota del IBI ya devengada, surtiendo efectos, en todo caso, en la próxima cuota que se devengue.
  • Si la normativa aplicable contempla la aplicación del beneficio fiscal de forma provisional, condicionada al cumplimiento de los requisitos durante un periodo de tiempo, el incumplimiento de esta condición determinará la pérdida del derecho a su aplicación y, en su caso, la obligación de regularización.

Así, cabe entender que, en el caso, por ejemplo, de la bonificación por familia numerosa, si el 1 de enero se cumplen los requisitos y se hubiera solicitado, cabe su aplicación. Si durante el ejercicio se vende la vivienda, se perderá dicho beneficio con respecto a ese inmueble para el ejercicio siguiente. Es decir, el beneficio fiscal no se trasfiere al comprador.

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